|
Brakujące słowo w umowie kredytowej i przepłacisz podatek |
PDF |
Email |
|
Wpisany przez Administrator
|
|
Czwartek, 01 Wrzesień 2011 05:00 |
|
Słowo "do" wstawione w odpowiednim miejscu umowy kredytowej może przesądzić o wysokości podatku /© Bauer
Znowelizowana w lutym tego roku ustawa o księgach wieczystych, obok innych celów, miała obniżyć koszty związane z zaciąganiem kredytów hipotecznych. Przypomnijmy, dwa funkcjonujące wcześniej rodzaje hipoteki zwykłą (zabezpieczała wierzytelność z tytułu kapitału) i kaucyjną (zabezpieczała wierzytelność, której kwoty nie można było z góry określić, czyli np. z tytułu odsetek) zastąpiono jedną hipoteką, która zabezpiecza wierzytelność "do oznaczonej sumy pieniężnej" (art. 68 ust 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).
Kwota wierzytelności nie jest określona
- Suma hipoteki według nowych przepisów nie jest tożsama z kwotą wierzytelności. Dlatego banki powinny hipotekę jako zabezpieczenie kredytu określać w umowach i zaświadczeniach jako hipotekę do kwoty X - wyjaśnia Iwona Mirosz, radca prawny, ekspert prawa bankowego. Dodaje jednak, że nawet jeśli tak nie napiszą, to i tak - z mocy przytoczonej ustawy - hipoteka będzie zabezpieczać wierzytelność "do" określonej sumy pieniężnej. W przypadku kredytów mieszkaniowych, które są w Polsce kredytami o zmiennym oprocentowaniu, nie da się z góry określić całkowitej kwoty wierzytelności, nawet przy założeniu, że w trakcie spłaty nie pojawią się żadne dodatkowe koszty, którymi bank mógłby obciążyć kredytobiorcę (np. koszty windykacji). Ponadto, część kredytów mieszkaniowych jest indeksowana do obcych walut, a zatem wysokość wierzytelności wyrażona w złotych dodatkowo zmienia się pod wpływem kursu walutowego.
Podatek powinien wynieść 19 zł
Kredytobiorca ustanawiający hipotekę musi z tego tytułu zapłacić podatek (nie licząc opłaty sądowej, która wynosi 200 zł). Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych przewiduje podatek w wysokości 0,1% od ustanowienia hipoteki "na zabezpieczenie istniejącej wierzytelności" oraz 19 zł w przypadku zabezpieczenia "wierzytelności o wysokości nieustalonej". Taki podział to pozostałość poprzedniego systemu prawnego w zakresie rodzajów hipoteki. - Obecnie kredytobiorca ustanawia jedną hipotekę zarówno na sumę główną, jak i na odsetki i koszty, których kwota nie jest ustalona w chwili ustanawiania hipoteki, a wręcz nie istnieje. Wobec tego zastosowanie ma opodatkowanie w wysokości 19 zł - uważa Iwona Mirosz. Podobnego zdania jest Magdalena Flis, doradca podatkowy współpracujący z firmą "Tax Care". Zastosowanie powyższej zasady potwierdza też interpretacja wydana przez Ministra Finansów.
Niespójne przepisy
- Podstawą do naliczenia podatku jest umowa kredytowa - zaznacza Magdalena Flis. Banki nie zawsze określają jednak w umowie kredytowej hipotekę "do kwoty". Z danych Home Broker Doradcy Finansowi wynika, że zdarzają się zapisy określające hipotekę "w wysokości x". - W przypadku, gdy w umowie kredytowej znajdzie się taki zapis należna stawka podatku to 0,1% określonej tam kwoty wierzytelności, na zabezpieczenie której ustanowiono hipotekę - ocenia Magdalena Flis. - Nie ma znaczenia, że z punktu widzenia ustawy o księgach wieczystych wierzytelność ta i tak ma charakter kaucyjny, bo nie jest z góry znana jej wysokość - zauważa Iwona Mirosz. Załóżmy, że kredytobiorca zadłużył się w banku na 300 tys. zł, a ten wpisał do umowy hipotekę w kwocie 600 tys. zł. Podatek wyniesie w takiej sytuacji 600 zł. Tymczasem, gdyby bank użył słowa "do" byłoby to tylko 19 zł.
Co grozi podatnikowi, jeśli zapłaci 19 zł zamiast 600 zł podatku? - W przypadku zaniżenia zobowiązania podatkowego na podatniku ciąży konieczność uregulowania kwoty zaległości oraz kwoty odsetek liczonych za okres zalegania z wpłatą. Ponadto podatnik może zostać ukarany przez nałożenie na niego kary mandatu alko kary grzywny - przypomina Magdalena Flis. Sytuacja, z jaką mamy do czynienia jest konsekwencją niespójności pomiędzy znowelizowaną ustawą o księgach wieczystych a ustawą o podatku od czynności cywilnoprawnych, która nie została zmieniona.
Uwaga na słowo "do"
Co zatem powinien zrobić kredytobiorca, aby mieć pewność, że zapłaci podatek 19 zł, a nie kilkaset złotych? - Przede wszystkim dokładnie przeczytać umowę kredytową i zadbać o to, aby zarówno w tej umowie, jak i w zaświadczeniu banku o udzieleniu kredytu oraz w oświadczeniu o ustanowieniu hipoteki znalazło się następujące sformułowanie: "Zabezpieczenie wierzytelności z tytułu kredytu, roszczenia o zapłatę odsetek od kredytu, kosztów postępowania i windykacji stanowi hipoteka do kwoty........... (słownie:....................) na nieruchomości.....................". - radzi Iwona Mirosz.
Home Broker zapytał banki o zapisy stosowane w umowach kredytowych w części dotyczącej ustanowienia hipoteki. Banki udzielały niejednoznacznych odpowiedzi. Ostatecznie na 25 ankietowanych banków tylko jeden przyznał, że określa w umowie hipotekę "w wysokości", a nie "do...." przyjmując jej wysokość jako 160 proc. kwoty wypłaconego kredytu.
Katarzyna Siwek
Chcesz kupić/sprzedać mieszkanie? Przejrzyj oferty w serwisie Nieruchomości INTERIA.PL Read more |
